作者原话土地融资怎样缠上房价。
房价连着地价，地价连着财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方财政、银行、房地产之间就形成了“一荣俱荣，一损俱损”的复杂关系。
不能推出：因此房价下跌必然立刻变成金融危机。那是第一节和第六章的问题。
第五章开篇 · part0034.xhtml地价靠的是人的收入
土地能融资，不等于城市化已经服务于人。
年轻人的困境被写成：有心仪工作的城市房价太高，房价合适的城市没有心仪工作。城市化要大量资金建基础设施，土地财政和土地金融是有效融资手段。城市土地国有，让政府垄断一级市场，把隐匿财富变成启动资本，也让地方财源高度依赖土地价值和房价。
作者把链条写成：房价连着地价，地价连着财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方财政、银行、房地产一荣俱荣、一损俱损。以土地为中心的城市化忽视了真正核心：人。地价要靠房价拉动，房价由老百姓买单，按揭靠买房者收入来还。土地的资本化，实质是个人收入的资本化。支撑房价和地价的，是人的收入。忽略了人，忽略了城市化本该服务于人、本该创造更好环境和更高收入，城市化就入了歧途。
1980 年城镇常住人口占比不足两成，2019 年超过六成，短短 40 年超过 5 亿人进城。按户籍论，2019 年城镇户籍人口只占总人口 44%，比常住占比少 16 个百分点：超过 2 亿人常住城镇，没有当地户口，不能完全享受按户籍人数规划的公共服务。作者把留守儿童、留守妇女、留守老人写成巨大社会问题。近年改革是为了扭转，让城市化以人为本。这是方向，不是本页要写成已经完成。
作者原话
第五章开篇 · OEBPS/Text/part0034.xhtml所以土地的资本化，实质是个人收入的资本化。支撑房价和地价的，是人的收入。
人为什么被卡住
土地不能跟着人走，公共服务按户籍规划。
2018 年城镇人均可支配收入是农村的 2.7 倍，北京和上海是贵州、甘肃、西藏等地的 3.5 倍。两项差距都与人口流动受限有关。低收入者提高收入，最直接的是到发达城市打工。人口被限制在农村或落后地区，人与人、地区和城乡的收入差都会拉大。
以地方投资为主的城市化是限制之一：重土地轻人，民生和公共服务不足，外来人口难以安家；长期倚重投资，分配偏向资本，压低劳动收入占比。作者拿美国各州对照：经济规模差很大，人均差很小。中国多数省份是人多经济小，或人少经济大。要平衡的是人均，不是把每个城市做成上海。关键是劳动力自由流动。城镇常住人口六成、农村四成人口只分农业产出一成，收入自然偏低。大城市分工细，低技能工作收入也可以更高；只想要高技能人才的城市，服务业变贵，生活质量下降。
担心住房、教育、医疗被挤占，作者写：任何城市都不可能无限扩张；拥挤代价超过收益，自会有人离开。公共服务应增加供给，而不是只限制需求。2019 年末上海 60 岁以上户籍人口 512 万，占 35%；没有新移民，社保和养老谁来做。若孩子上学难、看病报销难，留守问题还会持续。
「土地流转与户籍改革」第一段把住房写得比学校医院更难：增加城市中的学校和医院数量，可能还相对容易些；大城市土地有限，建设用地指标又受管制。假如指标跟着人口走，流出地减少、流入地增多，才可能缓解供需。要让指标流转，首先让农村集体用地参与流转。北京市域内集体建设用地占建设用地总量五成，容积率平均只有 0.3–0.4；上海占三成，开发强度也低于国有土地。本页读到这里停。地票均价、三块地试点、2019 年落户分档和 2020 年文件细则，本轮不写。
第二节前半至「土地流转与户籍改革」第一段 · OEBPS/Text/part0036.xhtml三个阶段，第三段还在开始
「开始逐步」不是已经转成以人为本。
| 阶段 | 作者怎么写 | 不能写成 |
|---|---|---|
| 1994 年之前 | 乡镇企业崛起，农民离土不离乡，城市化不快。 | 那时已经有大规模土地融资推动的进城潮。 |
| 分税制之后 | 乡镇企业式微，农民工进城。土地城市化远快于人的城市化：土地撬动资金支撑城建，多数新移民没有应有的公共服务。 | 进城本身等于已经获得户籍和公共服务。 |
| 十八大以后 | 一系列改革陆续推行，城市化重心开始逐步从土地转向人。工业化仍在集聚沿海和中心城市；农二代更希望定居城市，需要住房、教育、医疗。 | 转型已经完成，或土地模式已经退出。 |
表可在框内左右滑动。页本身不横向溢出。
共同动力之一是工业化：从乡镇企业满足本地，到出口和入世后向沿海集聚，再到升级仍靠沿海和中心城市的生产销售网络。新一代移民已经适应城市生活。所以作者写：城市化需要转型，以人为本。结语下一段接到地方债、房价和去杠杆，那是第六章，本页不写。
第五章结语 · OEBPS/Text/part0038.xhtml四处短引
只核连线，不收藏改革清单。
作者原话地价连着人的收入。
所以土地的资本化，实质是个人收入的资本化。支撑房价和地价的，是人的收入。
不能推出：提高地价就是提高收入。
第五章开篇 · part0034.xhtml作者原话常住和户籍差出两亿人。
也就是说有超过2亿人虽然常住城镇，却没有当地户口，不能完全享受到应有的公共服务（如教育），因为这些服务的供给是按户籍人数来规划的。
不能推出：进了城就等于已经城市化完成。
第五章开篇 · part0034.xhtml作者原话第三阶段是开始转向。
第三个阶段是党的十八大以后，随着一系列改革的陆续推行，城市化的重心开始逐步从“土地”向“人”转移。
不能推出：土地模式已经结束，以人为本已经完成。
第五章结语 · part0038.xhtml批判审计
先复述连线，再挡「土地必然导致一切」。
连得上的
- 土地融资依赖房价，房价依赖买房者收入：见地不见人不是修辞，是同一条筹资链上的缺口。
- 公共服务按户籍规划，解释了常住六成、户籍四成四的缺口。地区收入差，作者另写人口流动受限是重要因素之一。
- 第三阶段写成「开始逐步」，和开篇「近年来改革为了扭转」一致，没有把方向写成完成。
需要挡住的
- 不能画成土地必然导致房价、户籍和贫富差距的单箭头。作者写的是互相缠绕，还有工业化集聚和人口自愿流向。
- 不能打开第一节去用欧美房贷或国内按揭证明本页问句。
- 不能把地票、三块地、2019 年落户分档写成已经解决了见地不见人。
- 不能把结语接到第六章的债务段，写成城市化问题的结论。
回到原文
读完开篇连线和人被卡住的机制就可以停。
- 下篇开篇：三个特点里的第一条只取「重土地、轻人」。后两个特点是规模扩张和重生产，不在本页展开。
OEBPS/Text/part0033.xhtml - 第五章开篇到常住／户籍缺口核房价—地价—财政链，以及土地资本化是个人收入资本化。不要打开第一节房价与居民债务。
OEBPS/Text/part0034.xhtml - 第二节：人口流动与人均平衡核 2.7 倍、3.5 倍、美国对照，以及只留高技能会事与愿违。
OEBPS/Text/part0036.xhtml - 「土地流转与户籍改革」只读第一段核指标应跟人走、集体建设用地占比。地票和落户分档不要往下翻。
OEBPS/Text/part0036.xhtml - 结语前两段核三个阶段和「开始逐步」。不要读接到去杠杆的末段。
OEBPS/Text/part0038.xhtml
连线已经够用。房价专节、要素改革细则、贫富差距第三节，本轮不写。
欧美房贷教训；按揭占 GDP；地票均价；2019 年落户分档；贫富差距库兹涅茨曲线；第六章去杠杆。